Tại Việt Nam chúng ta nghe nhiều BĐS Blockchain, vậy những điều chúng tôi nói ở bài trước có phải đang được áp dụng tại VN?
– Rất tiếc là không phải. Hiện tại VN việc áp dụng Blockchain mới chỉ giới hạn dưới hình thức Tokenize BĐS nghĩa là người ta chia nhỏ BĐS ra rồi Token hoá nó ( ví dụ như bán một căn nhà 3tỷ chia ra 1000 phần vậy) nghĩa là nếu có 1 căn nhà 100m2 được định giá 3tỷ thì chia nó ra thành 1000 đơn vị, mỗi đơn vị tương ứng 0,1m2 như vậy ta dc 1000 token, mỗi token trị gía 3tr đồng. Những người mua 1000 Token đó (mỗi người được quyền sở hữu nhiều token) là đồng sở hữu căn nhà đó, không thuộc sở hữu của riêng ai. Từ trước đến này trở ngại lớn nhất của đầu tư BĐS chính là giá tiền thì công nghệ Tokenize giúp những người ít tiền cũng có thể “sở hữu” một phần BĐS như họ ao ước
– Quay lại với câu chuyện về căn nhà, vì nó không thuộc sở hữu riêng nên sẽ được uỷ quyền cho bên thứ 3 làm đơn vị quản lý (ở VN hiện tại thì thường là CĐT) nếu đơn vị thứ 3 dùng căn nhà để cho thuê hay thị trường tăng giá lên thêm 20% thì lúc này giá đối ứng của mỗi Token sẽ là 3,6tr. Lúc này người sở hữu token có thể lựa chọn giữ tiếp tục sinh lời hay bán qua hình thức p2p mà không cần trung gian. Sự khác biệt của Tokenize với hình thức mua chung truyền thống là như Vũ đã nói ở trên do tính chất không thể thay đổi và minh bạch của Blockchain thì sau khi BĐS được chia nhỏ nó không thể tiếp tục được chia nhỏ để tiếp tục bán cho nhiều người, tránh tình trạng lừa đảo một cổ phần bán cho nhiều người cùng lúc.
Dưới góc nhìn và am hiểu cá nhân, hình thức này có những rủi ro nào. Nhà đầu tư nên lưu ý gì?
Các rủi ro trong hình thức này chúng tôi cho rằng có những điều cần lưu ý:
• Về mặt Pháp luật chúng ta chưa có hành lang pháp lý về công nhận sở hữu BĐS Tokenize. Nếu có sự cố thì người sở hữu Token sẽ không dc pháp luật bảo vệ. Nhìn lại bài học về Condotel hay Officetel vẫn chưa có thì đầu tư BĐS Token vẫ là câu hỏi lớn về mặt pháp lý
• Sự phụ thuộc vào đơn vị quản lý: Nếu đơn vị quản lý có thể làm tăng giá trị BĐS (cho thuê, chào bán lại v.v…) thì tốt. Ngược lại nếu họ vô trách nhiệm để hư hại thì giá trị coin sẽ giảm
• Nếu sàn giao dịch hay công ty quản lý đó tuyên phố phá sản thì chủ sở hữu đồng coin cũng khó lòng rút vốn, khả năng mất tiền. Hay thậm chí bên thứ 3 đó đem căn nhà đi bán thì người sở hữu Token vẫn mất trắng
• Khi bắt đầu xây dựng nhà hay mua mảnh đất, CĐT có thể Tokenize nó để gọi vốn. Nhưng đang xây giữa chừng để đó thì đồng Token trờ nên vô giá trị và mất thanh khoản
• Vì ứng dụng công nghệ BLC, người tham gia khôgn thể dùng VND để giao dịch mà phải đổi thành một đồng tiền cụ thể có giá trị ổn định đc gọi là Stable coin. Trong trường hợp bên trên nếu mỗi STC=1tr thì bạn phải mua 3 STC để sở hữu 1 một Token. Nếu có Bank tham gia cụ thể để có được đồng Fiat (nói thế cho dễ hiểu) thì tốt nhưng ở VN hiện tại thì NOOOOOOO (luật đâu có cho)
– Liệu đây có phải là chiêu trò của môi giới hay là một hình thức đa cấp? Liệu nó có bị biến tướng hay không?
– Chúng tôi cho rằng Blockchain vẫn là xu hướng tiếp theo trong giao dịch BĐS mà chúng ta vẫn phải áp dụng trong tương lai xa. Còn hình thức Tokenize BĐS hiện tại tại VN chỉ đơn giản là hình thức mua chung chưa được pháp luật công nhận và bảo vệ
– Đồng Stabcoin lên xuống theo thị trường và không có ai kiểm soát nó. Nếu có (một đồng stable coin ảo lòi được đưa vào lùa gà như cái BIG G gì đó chẳng hạn) đối tượng kiểm soát giá của nó thì khác gì vừa đá bóng vừa thổi còi. Lúc này muốn không đa cấp biến tướng cũng khó
– Như Chúng tôi đã nói từ đầu, BĐS Blockchain tại VN hiện tại là hình thức mua chung được số hoá và uỷ quyền. Vậy nên người tham gia không có Quyền Sở Hữu BĐS thưc sự mà chỉ có QUYỀN ĐẦU TƯ theo cổ phần. Nếu một cá nhân nào đó muốn sở hữu toàn bộ số CP của mảnh đất để ở chẳng hạn thì phải mua hết toàn bộ số Token, việc thu mua sẽ đẩy giá Token lên theo quy luật cung – cầu và giá sở hữu lô đất sẽ cao hơn giá thị trường
– Nếu trong hợp đồng điện tử quy định hình thức bỏ phiếu trong việc mua bán lô đất thì nhóm nắm 51% Token vote bán giá rẻ cho người quen họ cài vào thì nhóm nắm 49% sẽ thiệt hại
– Nếu chi ra vài triệu hoặc vài chục triệu sẽ khiến người mua nảy sinh tâm lý chủ quan. Một BĐS 2tỷ chia ra 1000 lần bán giá 3tr/1 token cũng dễ hấp thụ vì số tiền nhỏ. Nếu chủ sàn có lừa đảo thì mất tiền ít cũng k cần phải đi kiện mà mang tâm lý thôi kệ cũng là bài học. Về vấn đề này rất tốt cho CĐT nếu họ muốn lừa đảo
– Việc áp dụng Tokenize vào lĩnh vực bất động sản sẽ giúp chủ đầu tư dễ gọi vốn hơn, dễ huy động vốn bằng cách chia nhỏ sản phẩm, nhưng đầu tư bất động sản khi mình không phải là chủ sở hữu thì ai cũng muốn được hoàn vốn, mà khả năng hoàn vốn thì vẫn còn là câu hỏi chưa có lời đáp…

Nguồn: Trần Vũ – SPE.R